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Comment favoriser la rénovation des copropriétés dégradées ?

Publié le 09 juillet 2019

Alors que le gouvernement souhaite engager un vaste processus de rénovation dans l’ancien, la réhabilitation des logements du parc privé demeure une injonction difficile à mettre en place, notamment en copropriétés. Pour accompagner les copropriétaires dans leur démarche travaux, le réseau Procivis établit trente propositions afin d’améliorer la gestion des copropriétés et le financement des opérations de rénovation.

Avec 9,7 millions de logements, les copropriétés représentent 28 % du parc total de logements en France, dont 15 %  rencontrent des difficultés : problèmes de gestion du syndic, augmentation des impayés, paupérisation des copropriétaires, les facteurs favorisant la dégradation des copropriétés sont nombreux, empêchant la tenue de travaux nécessaires à la bonne santé des logements, et à la sécurité des occupants.

Si le plan « Initiative copropriétés », lancé en novembre dernier par le gouvernement, a permis d’identifier 684 copropriétés parmi les plus dégradées, soit 56.000 logements, l’effort de rénovation est à envisager de manière bien plus large,  au regard du nombre de logements actuellement en souffrance. Un effort que Procivis souhaite encourager avec la publication d’un rapport rassemblant trente propositions pour améliorer la situation des copropriétés en difficulté.

Le réseau immobilier, qui représente les intérêts de 52 SACICAP (Sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif pour l’accession à la propriété) et gère plus de 520.000 lots, a créé fin mai Procivis Lab’, un laboratoire de réflexion sur les politiques du logement, dont la première mission a consisté à travailler sur ces recommandations pour encourager la rénovation des copropriétés.

Une démarche qui, à quelques mois de la réforme de la loi de 1965 régissant le droit de copropriété, prévue pour novembre dans le cadre de la loi Elan, doit permettre à Procivis de nourrir la réflexion autour de ces prochaines ordonnances.

Quelles propositions pour stopper la dégradation des copropriétés ?

Les propositions s’articulent en trois axes. Elles visent tout d’abord à mieux mobiliser les acteurs de la gouvernance de la copropriété. Pour Procivis, il s’agit en premier lieu de revaloriser le rôle du syndic au sein de la copropriété en réaffirmant sa responsabilité et en l’inscrivant dans une démarche qui dépasse la simple assistance au conseil syndical.

Une responsabilisation qui « pourrait passer par l’obligation de présenter à intervalles réguliers au syndicat des copropriétaires une série de documents prospectifs sur l’état du bâti et sur les perspectives de travaux », précise le document. La présentation tous les trois ans en Assemblée générale d’un rapport sur l’état des copropriétés, et tous les cinq ans, d’un plan pluriannuel de travaux, sont des pistes alors envisagées. Des mesures qui permettraient aux copropriétaires de prévoir ces travaux afin d’étaler leur financement sur la durée.

Les collectivités locales sont aussi invitées à se mobiliser sur le sujet de la dégradation des copropriétés, avec la création d’observatoires locaux de l’état de l’habitat, mais aussi en définissant des procédures préventives à la dégradation d’immeubles. Il est également question de renforcer les capacités de contrôle et d’intervention des collectivités territoriales sur le terrain des logements insalubres ou présentant des risques.

Enfin, les propositions de Procivis visent à mieux accompagner la rénovation des copropriétés. Pour répondre aux besoins de travaux nécessaires, le rapport encourage la structuration d’une filière de la rénovation, qui proposera notamment une offre de financement dédiée aux copropriétés. Une piste qui appelle à la création d’un guichet unique de la rénovation à l’échelle régionale pour donner la possibilité à chaque collectivité de traiter avec un seul interlocuteur, centralisant les informations et les services autour de la rénovation pour faciliter la mise en place d’opérations de rénovation.

Une autre proposition consiste en la création d’un prêt à taux zéro réglementé d’amélioration des copropriétés incluant des travaux de rénovation énergétique. Un prêt qui pourrait servir de déclencheur de travaux et simplifier la prise de décision en assemblée générale au sujet des projets à mener pour améliorer les copropriétés.

La dernière série de recommandations du document tend à enrayer la menace des impayés de charges, en forte augmentation ces dernières années, en s’attaquant aux process. Procivis invite ainsi à clarifier les appels de charges en les normalisant, dans un souci de pédagogie qui servira à rendre ces appels de fonds plus lisibles.

Sur ce volet, le rapport préconise également de mensualiser les charges de copropriétés ou encore de systématiser une proposition d’étalement de la dette et en faire un préalable à la phase contentieuse.  Une mesure qui devrait permettre de « tester » la bonne foi des copropriétaires débiteurs, précise le rapport.

>> Pour consulter le rapport, cliquez ici.

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