Acheter son appartement ou sa maison dans le neuf par un promoteur

Publié le 21 novembre 2016

Un logement neuf permet d’accéder à des prestations optimales en matière de confort thermique, de sécurité et de facture énergétique. Certaines précautions s’imposent.

Un promoteur, qu’est-ce que c’est ?

Un promoteur immobilier acquiert des terrains pour y construire des immeubles.

Ces immeubles sont généralement vendus sur plan.

L’espace de vente se situe à proximité du lieu de construction.

Les différentes étapes pour acquérir un logement via un promoteur :

• L’opération, appelée « vente en l’état futur d’achèvement » (VEFA), est strictement réglementée par la loi (articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation).

• L’acquéreur signe un contrat de réservation (ou contrat préliminaire) avec le promoteur. Il indique :
  • la description détaillée du logement ;
  • le prix de vente ;
  • la date prévue pour la signature définitive du contrat de vente ;
  • le délai de réalisation des travaux.

• L’acquéreur verse 5 % du prix à la signature.

• Il devient propriétaire du logement au fur et à mesure de l’avancement des travaux et des paiements.

• 4 à 6 mois plus tard environ, signature définitive du contrat de vente notarié. Il inclut :
  • les éléments descriptifs du logement indiqués dans le contrat de réservation ;
  • l’échéancier des paiements ;
  • les informations concernant le prêt immobilier le cas échéant ;
  • la garantie d’achèvement du promoteur.

Nos conseils pour bien préparer une acquisition avec un promoteur

Avant la signature d’un contrat de vente

• Faites une enquête de notoriété du promoteur, par exemple auprès de particuliers installés dans des programmes achevés par lui.

• Vérifiez le plan local d’urbanisme (PLU) en mairie afin de connaître les projets d’aménagement et de construction dans le quartier.

• Visitez le site de construction afin de vérifier sa proximité avec des nuisances visuelles ou sonores éventuelles.

• Négociez les indemnités en cas de retard des travaux.

• Demandez dans le contrat de vente qu’un exemplaire du procès-verbal de réception des travaux entre le promoteur et les entreprises vous soit remis lors de la livraison.

A la livraison par le promoteur

• Réception des travaux par le promoteur et les entrepreneurs, à l’achèvement de l’immeuble. Consignation des éventuels désordres et vices de conformité dans le procès-verbal.

• Réception par l’acquéreur et remise des clés : vérifiez la conformité du bien au regard du contrat initial et listez vos réserves sur le procès-verbal. Soyez à la fois attentif à l’aspect général et aux détails (robinet qui fuit, papier peint décollé, etc.).

 Les points critiques

• Défaut d’isolation phonique entre logements.
• Défaut d’étanchéité.
• Fonctionnement de tous les équipements et des canalisations.
• Fonctionnement et aspect de chaque prise et du tableau électrique (lire encadré).
• Pose du carrelage…

Après réception de votre maison ou appartement…

• Dans l’année qui suit la remise des clés, tout désordre ou malfaçon qui apparaît relève de l’obligation de parfait achèvement à laquelle le constructeur est tenu.

• La garantie biennale (2 ans) protège des vices cachés affectant les menus ouvrages.

• La garantie décennale (10 ans) couvre le gros-œuvre.

Ces garanties sont obligatoires. Le remboursement en cas de non-construction est également prévu.

Bon à savoir

En principe, l‘installation électrique dans le neuf fait l’objet d’une attestation de conformité du Consuel avant mise sous tension. Toutefois, dans les immeubles collectifs, seuls quelques logements déterminés par tirage au sort font l’objet d’une réelle visite.

D’où l’importance de vérifier l’aspect visuel des prises et du tableau électrique.