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Rénovation de la copropriété : des travaux toujours plus nombreux

Publié le 18 novembre 2016

Dans les copropriétés, les travaux à effectuer pour entretenir le bâtiment et se mettre en conformité avec la loi peuvent être importants. Ils ne s’improvisent pas, nécessitent un vote en assemblée générale, un suivi adapté du syndic et du conseil syndical pour, au bout du compte, bien entretenir un immeuble et augmenter la valeur des logements. État des lieux.

Cartographie des copropriétés

  • La France compte 617 000 copropriétés.

  • Elles représentent environ 6,9 millions de résidences principales.

  • Près de 27 % des copropriétés ont été construites avant 1948 :
    46,5 % ont été construites entre 1949 et 1989 ;

    près de 27 % ont été construites après 1990.
  • Près de 70 % des copropriétés sont composées de moins de 10 logements.
  • Au moins 100 000 copropriétés sont en difficulté, regroupant plus d’un million de logements : elles n’arrivent plus à faire face à leurs charges et aux travaux.

Sources : Anah, Insee/SOeS.

Ravalement, mise aux normes des ascenseurs, isolation de la façade, rénovation de la toiture, changement de la chaudière… Tous les copropriétaires le savent : les travaux auxquels ils risquent de se retrouver confrontés sont nombreux… et ils peuvent s’avérer coûteux.

Plus du quart des copropriétés ont été construites avant 1948. A leur sujet, dans un rapport sur les copropriétés en difficulté, l’Agence nationale de l’habitat (Anah) précise (1) :

« Elles ont été édifiées sans normes particulières de construction. Elles étaient parfois dépourvues des éléments de confort de base à leur création. Les équipements d’alimentation et d’évacuation d’eau, équipements sanitaires, les réseaux électriques ou de gaz ont souvent été intégrés ou remplacés de manière anarchique au fil du temps (…). Sans entretien, certaines de ces copropriétés deviennent insalubres. »

Les obligations des copropriétés en termes de rénovation

Depuis 2007, la réglementation thermique élément par élément impose à tous les bâtiments antérieurs à 1948 (2) des performances minimales lors du remplacement ou de l’installation d’un élément d’isolation, de chauffage, de production d’eau chaude, de refroidissement, de ventilation ou d’éclairage.

S’y ajoutent plusieurs mesures issues de réglementations récentes :

  • loi de transition énergétique pour la croissance verte du 17 août 2015 ;
  • loi Macron du 6 août 2015 ;
  • loi Alur du 24 mars 2014 ;
  • loi Grenelle II du 12 juillet 2010.

Elles concernent :

1/ La rénovation énergétique

  • Rénovation énergétique des bâtiments privés énergivores : d’ici 2025, tous les bâtiments privés dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kWh d’énergie primaire par mètre carré et par an (soit un DPE en classe F ou G) doivent avoir fait l’objet d’une rénovation énergétique.
  • Embarquement de la performance énergétique dans les travaux d’entretien et de rénovation (décret n° 2016-711 du 30 mai 2016) : depuis le 1er janvier 2017, à l’occasion d’un ravalement de façade portant sur des parois de locaux chauffés, d’une réfection de toiture ou du plancher haut du dernier étage occupé ou chauffé, obligation pour la copropriété de réaliser des travaux d’isolation thermique dès lors que 50 % de la façade ou de la toiture sont concernés.
    En cas d’aménagement de locaux en vue de les rendre habitables, obligation de réaliser l’isolation thermique dès lors que la surface plancher est supérieure à 5 m². Le décret prévoit certains cas de dérogations.
  • RAPPEL : audit énergétique et diagnostic de performance énergétique (DPE) : les copropriétés de 50 lots et plus (3) dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juin 2001 et qui sont équipées d’un système de chauffage ou de refroidissement collectif avaient jusqu’au 31 décembre 2016 pour faire réaliser un audit énergétique par un bureau d’études.

Les autres copropriétés doivent faire réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif.

  • Plan de travaux d’économies d’énergie : à la suite de l’audit énergétique ou du DPE collectif, les copropriétaires pourront décider de réaliser des travaux d’économie d’énergie.
  • Installation d’équipements d’individualisation des frais de chauffage (répartiteur de frais de chauffage ou compteur d’énergie thermique) dans les copropriétés équipées de chauffage collectif, afin de permettre le comptage de la consommation de chaque logement :
    • le 31 mars 2017, au plus tard pour les bâtiments les plus énergivores (consommation supérieure à 150 kWh/m²) ;
    • avant le 31 décembre 2017 pour les bâtiments consommant entre 120 et 150 kWh/m² ;
    • et jusqu’au 31 décembre 2019 pour les bâtiments les plus performants dont la consommation est inférieure à 120 kWh/m².

2/ Les infrastructures de recharge de véhicules électriques (IRVE)

  • Inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de la question de l’installation d’appareils de recharge et de la gestion ultérieure du nouveau réseau électrique, lorsque la copropriété possède des emplacements de stationnement privatifs.
  • Équipement d’une partie des places de stationnement de gaines techniques, câblages et dispositifs de sécurité nécessaires à l’alimentation d’une borne de recharge pour véhicule électrique ou hybride rechargeable, à l’occasion de travaux effectués dans le garage couvert ou d’accès sécurisé d’un immeuble d’habitation (travaux dont la demande de permis de construire a été déposée depuis le 1er janvier 2017).

3/ Le très haut débit

  • Inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de copropriété d’un projet de résolution donnant pouvoir au conseil syndical de prendre la décision d’équiper la copropriété en fibre optique (jusqu’à ce que la fibre optique soit installée dans la copropriété).
  • Déploiement systématique de la fibre optique à l’occasion de gros travaux réalisés dans la copropriété, sous réserve que ce coût supplémentaire ne soit pas disproportionné par rapport au coût des travaux votés (décret en attente).

4/ La constitution d’un fonds de travaux

Avant le 1er janvier 2017, les copropriétés de plus de 10 lots constituent un fonds de travaux dont le montant sera au moins égal à 5 % du budget prévisionnel voté en assemblée générale.

Les nouvelles règles de majorité

Désormais, la majorité simple (voix des copropriétaires présents ou représentés) est nécessaire pour voter les travaux suivants :

  • opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique, à l’occasion d’autres travaux affectant les parties communes ;
  • audit énergétique ;
  • installation d’infrastructures de recharge de véhicules électriques ;
  • vote d’un grand nombre de travaux dans le but de prévenir la dégradation des copropriétés parmi lesquels :
    • travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants (y compris réseaux et travaux de mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement en vigueur),
    • travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels,
    • décision d'engager un diagnostic technique global de l'immeuble (incluant l’électricité et la sécurité incendie) ainsi que ses modalités de réalisation.

Une fois les travaux votés, le conseil syndical est l’interlocuteur privilégié du syndic et des professionnels. Il participe aux réunions relatives aux travaux et informe les copropriétaires de leur évolution.

(1) « Traitement des copropriétés en difficulté en opérations programmées », Anah, février 2010.

(2) Cette mesure concerne les copropriétés dont la surface est inférieure à 1 000 m² SHON (surface hors œuvre nette) ou dont la surface est supérieure mais dont le coût des travaux de rénovation entrepris sur la thermique est inférieur à 25 % de la valeur du bâtiment.

(3) Ce chiffre s’entend en comptant à la fois les lots principaux (appartements), mais aussi les lots annexes (caves, places de stationnement, etc.).

Aides financières pour la copropriété

Renseignez-vous ! Plusieurs mesures existent qui permettent aux copropriétaires, collectivement ou individuellement, de réduire leur facture de travaux :

  • le crédit d’impôt transition énergétique ;
  • l’éco-prêt à taux zéro copropriétés ;
  • l’éco-prêt à taux zéro complémentaire pour la copropriété ;
  • la TVA à taux réduit ;
  • les subventions de l’Anah, notamment contre la précarité énergétique ;
  • les aides des collectivités locales ;
  • les certificats d’économie d’énergie.

Entourez-vous de professionnels

Afin d’optimiser un projet, l’association Promotelec recommande aux syndics de copropriétés et aux conseils syndicaux de s’entourer des conseils de professionnels compétents :

Pour les travaux relatifs à la rénovation énergétique :

Pour toutes les questions relatives à la copropriété :

  • UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) ;
  • UNARC (Union nationale des associations de responsables de copropriétés) ;
  • ANCC (Association nationale de la copropriété et des copropriétaires).
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