Rénovation de la copropriété : des travaux toujours plus nombreux

1/ La rénovation énergétique

• Rénovation énergétique des bâtiments privés énergivores : d’ici 2025, tous les bâtiments privés dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kWh d’énergie primaire par mètre carré et par an (soit un DPE en classe F ou G) doivent avoir fait l’objet d’une rénovation énergétique.

• Embarquement de la performance énergétique dans les travaux d’entretien et de rénovation (décret n° 2016-711 du 30 mai 2016) : depuis le 1^er janvier 2017, à l’occasion d’un ravalement de façade portant sur des parois de locaux chauffés, d’une réfection de toiture ou du plancher haut du dernier étage occupé ou chauffé, obligation pour la copropriété de réaliser des travaux d’isolation thermique dès lors que 50 % de la façade ou de la toiture sont concernés.
  En cas d’aménagement de locaux en vue de les rendre habitables, obligation de réaliser l’isolation thermique dès lors que la surface plancher est supérieure à 5 m². Le décret prévoit certains cas de dérogations.

• RAPPEL : audit énergétique et diagnostic de performance énergétique (DPE) : les copropriétés de 50 lots et plus ⁽³⁾ dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er juin 2001 et qui sont équipées d’un système de chauffage ou de refroidissement collectif avaient jusqu’au 31 décembre 2016 pour faire réaliser un audit énergétique par un bureau d’études.

Les autres copropriétés doivent faire réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif.

• Plan de travaux d’économies d’énergie : à la suite de l’audit énergétique ou du DPE collectif, les copropriétaires pourront décider de réaliser des travaux d’économie d’énergie.
• Installation d’équipements d’individualisation des frais de chauffage (répartiteur de frais de chauffage ou compteur d’énergie thermique) dans les copropriétés équipées de chauffage collectif, afin de permettre le comptage de la consommation de chaque logement :
  • le 31 mars 2017, au plus tard pour les bâtiments les plus énergivores (consommation supérieure à 150 kWh/m²) ;
  • avant le 31 décembre 2017 pour les bâtiments consommant entre 120 et 150 kWh/m² ;
  • et jusqu’au 31 décembre 2019 pour les bâtiments les plus performants dont la consommation est inférieure à 120 kWh/m².

2/ Les infrastructures de recharge de véhicules électriques (IRVE)

• Inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de la question de l’installation d’appareils de recharge et de la gestion ultérieure du nouveau réseau électrique, lorsque la copropriété possède des emplacements de stationnement privatifs.
• Équipement d’une partie des places de stationnement de gaines techniques, câblages et dispositifs de sécurité nécessaires à l’alimentation d’une borne de recharge pour véhicule électrique ou hybride rechargeable, à l’occasion de travaux effectués dans le garage couvert ou d’accès sécurisé d’un immeuble d’habitation (travaux dont la demande de permis de construire a été déposée depuis le 1^er janvier 2017).

3/ Le très haut débit

• Inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de copropriété d’un projet de résolution donnant pouvoir au conseil syndical de prendre la décision d’équiper la copropriété en fibre optique (jusqu’à ce que la fibre optique soit installée dans la copropriété).
• Déploiement systématique de la fibre optique à l’occasion de gros travaux réalisés dans la copropriété, sous réserve que ce coût supplémentaire ne soit pas disproportionné par rapport au coût des travaux votés (décret en attente).

4/ La constitution d’un fonds de travaux

Avant le 1^er janvier 2017, les copropriétés de plus de 10 lots constituent un fonds de travaux dont le montant sera au moins égal à 5 % du budget prévisionnel voté en assemblée générale.

Les nouvelles règles de majorité

Désormais, la majorité simple (voix des copropriétaires présents ou représentés) est nécessaire pour voter les travaux suivants :

• opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique, à l’occasion d’autres travaux affectant les parties communes ;
• audit énergétique ;
• installation d’infrastructures de recharge de véhicules électriques ;
• vote d’un grand nombre de travaux dans le but de prévenir la dégradation des copropriétés parmi lesquels :
  • travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants (y compris réseaux et travaux de mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement en vigueur),
  • travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels,
  • décision d'engager un diagnostic technique global de l'immeuble (incluant l’électricité et la sécurité incendie) ainsi que ses modalités de réalisation.

Une fois les travaux votés, le conseil syndical est l’interlocuteur privilégié du syndic et des professionnels. Il participe aux réunions relatives aux travaux et informe les copropriétaires de leur évolution.

(1) « Traitement des copropriétés en difficulté en opérations programmées », Anah, février 2010.

(2) Cette mesure concerne les copropriétés dont la surface est inférieure à 1 000 m² SHON (surface hors œuvre nette) ou dont la surface est supérieure mais dont le coût des travaux de rénovation entrepris sur la thermique est inférieur à 25 % de la valeur du bâtiment.

(3) Ce chiffre s’entend en comptant à la fois les lots principaux (appartements), mais aussi les lots annexes (caves, places de stationnement, etc.).