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Rénover son logement avec l’aval de la copropriété

Publié le 18 novembre 2016 - Modifié le 4 octobre 2017

Certains travaux réalisés au sein de votre logement nécessitent l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, avant même d’engager les travaux. Cette obtention doit suivre une procédure et des règles de vote bien définies.

Faut-il ou non prévenir la copropriété des travaux réalisés au sein de son logement ? La question peut se poser en fonction du type de travaux qu’on souhaite entreprendre. Concrètement, seuls les travaux qui affectent les parties communes de l’immeuble ou qui modifient son aspect extérieur nécessitent un accord des copropriétaires.
Mais les parties communes ne sont pas seulement celles qui se trouvent à l’extérieur du logement, comme les caves, couloirs ou cages d’escalier. Par exemple, les murs porteurs au sein du logement qui participent de la solidité de l’immeuble, les parties de canalisations passant par le logement qui alimentent l’ensemble de la copropriété, mais aussi les coffres, gaines et têtes de cheminées sont également considérées comme « parties communes ».
Pour ce qui concerne l’aspect extérieur de l’immeuble, les travaux qui requièrent l’accord des copropriétaires sont plus nombreux qu’on pourrait le penser (voir encadré).  

Bien préparer son dossier

Pour obtenir l’accord des copropriétaires, un courrier doit être adressé au syndic de copropriété pour lui demander de mettre ce point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Il sera accompagné du dossier technique complet concernant les travaux que le copropriétaire souhaite réaliser : un plan des travaux, des explications sur ce qu’il souhaite faire et l’avis des entreprises sollicitées, y compris celui de l’architecte de la copropriété s’il y en a un.  
Ce dossier permettra au syndic et aux copropriétaires d’estimer si les travaux sont bien conformes à la destination de l’immeuble prévue dans le règlement de copropriété, qu’ils n’altèrent pas la stabilité de l’immeuble et qu’ils ne portent pas atteinte aux droits ni à la sécurité des autres copropriétaires.
Pour être dans les délais, ce courrier doit être adressé au syndicat au moins un mois avant l’assemblée générale.
L’ordre du jour de l’assemblée générale doit inclure la demande d’autorisation dont la copropriété est saisie ainsi que le projet de résolution qui sera soumis au vote. Ce projet présente la nature et les caractéristiques des travaux projetés.

Bon à savoir : gare aux travaux illégaux !

Si un copropriétaire réalise des travaux en l’absence de l’accord des copropriétaires ou malgré leur refus, il peut être poursuivi pendant 10 ans après l’exécution des travaux ou 30 ans en cas d’appropriation de parties communes et se voir exiger la remise en état à ses frais des parties de l’immeuble concernées par les travaux.

Autorisation de la copropriété, oui mais…

L’autorisation est obtenue à la majorité absolue de l’ensemble des copropriétaires, présents ou non lors du vote (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).
Si la majorité n’est pas obtenue mais qu’au moins un tiers des copropriétaires ont accepté les travaux, le syndic peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés (article 24 de la loi du 10 juillet 1965).
Dans l’hypothèse où le projet de travaux n’a pas rallié au moins un tiers des votes, tout n’est pas perdu. Une nouvelle assemblée doit être convoquée par le syndic dans un délai maximal de trois mois. Le vote aura lieu à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés.
Une fois l’autorisation obtenue, votre projet peut cependant rencontrer encore des oppositions : les copropriétaires ayant voté contre peuvent contester la régularité de l’autorisation accordée en saisissant le Tribunal de Grande Instance dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).
Cette faculté est également accordée au copropriétaire qui n’aurait pas obtenu l’accord de réaliser ses travaux (article 30 de la loi du 10 juillet 1965). Dans le même délai, il peut lui aussi saisir le Tribunal de Grande Instance de son lieu de domicile, qui estimera si les travaux prévus ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires et sont compatibles avec la destination de l’immeuble.
Cette bataille juridique peut s’avérer longue, mais payante si le Tribunal estime que la copropriété n’est pas dans son bon droit.

Exemples de travaux requérant l’accord préalable de la copropriété

  • Création d’un nouveau WC et branchement sur la colonne descendante commune de l’immeuble pour l’évacuation des eaux usées.
  • Installation d’un conduit de ventilation.
  • Ouverture, agrandissement ou changement de fenêtres ou de couleur de fenêtres (sauf en cas de changement à l’identique).
  • Abaissement de combles.
  • Ouverture et pose d’une fenêtre de toit, d’un œil de bœuf ou d’un chien assis.
  • Ouverture d’une trémie dans le plancher pour créer un duplex.
  • Pose d’une plaque professionnelle sur l’entrée de l’immeuble.
  • Pose d’un climatiseur en façade.
  • Abattement d’un mur porteur.
  • Création d’une véranda.
  • Etc.
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