Vente d’un bien immobilier : les documents à fournir à l’acquéreur

Lors de la réalisation d’une vente immobilière, le vendeur a l’obligation de transmettre à l’acquéreur de nombreux documents concernant le logement. Pour la vente d’un appartement, le dossier s’est beaucoup étoffé avec la loi Alur de 2014. Promotelec fait le point avec vous.

Les documents et informations à fournir à l’acquéreur sont sensiblement différents selon que vous vendez une maison ou un appartement en copropriété.

1/ Vous vendez un ou plusieurs lots dans un immeuble en copropriété

La loi Alur du 27 mars 2014 impose au vendeur de fournir de nombreux documents concernant la copropriété lors de la signature de la promesse ou du compromis de vente afin de renforcer la protection de l’acquéreur d’un lot en copropriété. Une ordonnance du 27 août 2015 a assoupli ce délai, précisant qu’ils peuvent être fournis à l’acquéreur avant la signature de la promesse ou du compromis.

Jusqu’à présent, la majorité de ces documents devaient être fournis à l’acquéreur à l’occasion de la signature de l’acte authentique, ce qui laissait le temps au vendeur de les réunir. L’obligation d’informer l’acquéreur lors de la promesse ou du compromis de vente rallonge le délai entre l’offre d’achat et la promesse de vente.

Quels documents faut-il fournir à l’acquéreur lors de la vente d’un bien immobilier ?

Un dossier complet de diagnostics techniques doit être réalisé afin d’informer l’acquéreur sur l’état du logement. Il comprend :

• Pour les parties privatives du logement :
  • une attestation de superficie de la partie privative (loi Carrez) et de la surface habitable d’un lot (ou d’une fraction de lot) de copropriété ;
  • un diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • un état de l’installation intérieure de gaz si l’installation a plus de 15 ans ;
  • un état de l’installation intérieure d’électricité si l’installation a plus de 15 ans ;
  • un état des risques naturels, miniers et technologiques ;
  • un constat d’amiante pour les logements construits avant 1997 ;
  • un constat de risque d’exposition au plomb si l’immeuble est antérieur à 1949 ;
  • un état relatif à la présence de termites si le logement est en zone déclarée infestée ;
  • un diagnostic sur la présence éventuelle de mérule en zone délimitée par arrêté préfectoral.

• Pour les parties communes du bâtiment :
  • un diagnostic plomb ;
  • un diagnostic amiante.

En plus du dossier de diagnostics techniques, le vendeur doit fournir les documents suivants :

Pièces juridiques :

• le titre de propriété (à fournir au notaire) ;
• le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes éventuels les modifiant qui ont été publiés ;
• les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété des trois dernières années, s’il a été en mesure de les obtenir du syndic.

Pièces financières :

• les relevés et appels de charges sur deux ans ;
• un état daté des charges, qui dresse le bilan des charges de copropriété liées au lot vendu, notamment les provisions exigibles du budget prévisionnel, les charges impayées, l’existence d’un éventuel emprunt collectif signé par la copropriété et les sommes qui seront à la charge de l’acquéreur.

Pièces techniques :

• le carnet d’entretien de la copropriété.

2/ Vous vendez une maison

Le dossier de diagnostics techniques est sensiblement différent. Il comprend :

• un diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• un état de l’installation intérieure de gaz si l’installation a plus de 15 ans ;
• un état de l’installation intérieure d’électricité si l’installation a plus de 15 ans ;
• un constat d’amiante pour les logements construits avant 1997 ;
• un constat de présence de plomb si la maison est antérieure à 1949 ;
• un état relatif à la présence de termites si le logement est en zone déclarée infestée ;
• un diagnostic sur la présence éventuelle de mérule en zone délimitée par arrêté préfectoral ;
• un contrôle des installations d’assainissement non collectif, pour les maisons non raccordées au réseau public de collecte des eaux usées.

En plus du dossier de diagnostics techniques, le vendeur doit fournir les documents suivants :

• si vous avez fait construire la maison, le permis de construire, la déclaration d’achèvement de travaux et de conformité ;
• l’attestation de souscription d’une assurance dommage –ouvrage si les travaux sont achevés depuis moins de 10 ans ;
• si la maison est louée : la copie du bail et l’original du congé donné par le locataire ou délivré par vous. Si la maison est occupée lors de la vente, la copie du bail et de toutes ses annexes et avenants, la dernière quittance de loyer et le montant du dépôt de garantie ;
• les documents relatifs aux travaux et modifications effectués sur le bien (création d’ouvertures, surélévation du toit, etc.) ;
• les contrats d’entretien des équipements (chaudière, ramonage, contrat fourniture gaz, fosse septique, etc.) ;
• la copie des certificats de garantie pour les équipements encore sous garantie ;
• le procès-verbal de bornage, le cas échéant (limite entre deux terrains contigus) ;
• le document arrêtant les modalités de servitude de la propriété, le cas échéant (servitude de passage, d’interdiction de construire, etc.).

Que vous vendiez votre maison ou votre appartement, la responsabilité du vendeur peut être engagée en cas de vice caché ou d’information non communiquée. Il est donc très important de fournir l’ensemble de ces documents.