Vous vendez votre appartement ou votre maison ? Faites réaliser les diagnostics obligatoires
Publié le 21 novembre 2016
Vous envisagez de vendre votre logement ? Un dossier de diagnostic technique (DDT) doit être réalisé à cette occasion. Il informe l’acquéreur de l’état de votre logement et vous protège d’éventuels litiges en vous exonérant de la garantie des vices cachés.
Métrage, performance énergétique, exposition au plomb : quels sont les diagnostics obligatoires lors d’une vente ?
Découvrez ces diagnostics avec leurs conditions particulières dans une synthèse simplifiée :
| Diagnostic | Conditions | A savoir | Validité |
|---|---|---|---|
| Métrage loi Carrez | Uniquement les biens soumis au statut de la copropriété, hors garage, caves et lot inférieurs à 8 m². | Comprend la surface de plancher située sous une hauteur de plafond supérieure ou égale à 1,80 m (hors balcons et terrasses) après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, embrasures de portes / fenêtres | Illimitée tant que des travaux ne sont pas réalisés |
| Diagnostic de performance énergétique (DPE) | Pour tout achat d’une maison ou d’un appartement en France métropolitaine | Informe sur le niveau d’isolation thermique et les consommations du logement | 10 ans |
| Diagnostic électrique obligatoire (DEO) | Dès lors que l’installation électrique a plus de 15 ans | Informe sur l’état de l’installation électrique intérieure du logement | 3 ans |
| État de l’installation intérieure de gaz | Dès lors que l’installation au gaz a plus de 15 ans | Parties privatives uniquement : examen de la tuyauterie fixe, du raccordement des appareils, de la combustion et de la ventilation des locaux | 3 ans |
| Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) | Pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 et situés dans une zone à risque | Parties privatives uniquement : mesure la concentration en plomb des revêtements du logement (peintures) et son état de conservation Parties communes : un CREP doit avoir été réalisé avant le 12 août 2008 | 1 an. Lorsqu’il est négatif (absence de plomb), l’établissement d’un nouveau diagnostic n’est pas obligatoire à chaque vente. |
| Constat d’amiante | Pour les logements construits avant le 1er janvier 1997 | Concerne parties privatives, parties communes et matériaux extérieurs (toiture, façade, etc.) | Illimitée en cas d’absence d’amiante |
| État relatif à la présence de termites | Pour tous les immeubles bâtis situés dans les zones déclarées infestées | Parties privatives uniquement | 6 mois |
| État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) | Pour les immeubles situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels ou technologiques, ou en zone sismique. Le cas échéant, le vendeur informe également l’acheteur des sinistres passés ayant donné lieu au versement d’une indemnité. | Indique par une carte si le bien est dans un périmètre à risque (inondation, avalanche, feu de forêt, crue, cyclone, volcan, présence d’une usine dangereuse, etc.) | 6 mois |
| Contrôle des installations d’assainissement non collectif | Pour les maisons non raccordées au réseau public de collecte des eaux usées | Vérifie l’état de l’installation individuelle. Précise les travaux à réaliser pour éliminer les dangers pour la santé des personnes et les risques de pollution de l’environnement | 3 ans |
| Risque de mérule | Pour tous les contrats conclus depuis le 27 mars 2014 dans les zones délimitées par arrêté préfectoral | Informe sur la présence de mérule, un champignon qui se nourrit de bois | Pas encore fixée |
Quand ?
- Dès que vous avez pris la décision de vendre votre logement, pour pouvoir répondre aux questions des visiteurs intéressés.
- Le DPE doit de toute façon figurer dans l’annonce de vente du bien.
- Le visiteur intéressé peut ainsi faire une offre raisonnable en connaissance de cause.
- Réalisé par un diagnostiqueur certifié
- ERNMT et mesurage loi Carrez peuvent être réalisés par un non professionnel, ou par le vendeur. Prudence cependant ! Si une erreur de superficie de 5 % ou plus est relevée, l’acheteur pourra dans la première année suivant la vente définitive intenter une action pour récupérer la somme correspondante.
- Diagnostic assainissement réalisé par la commune, via le service public d’assainissement non collectif (SPANC)
- Le DDT doit être annexé au compromis ou à la promesse de vente
Bon à savoir
Le DDT est uniquement informatif. Le vendeur n’a aucune obligation d’effectuer les travaux ni d’en supporter le coût. Si un danger révélé par un diagnostic n’est pas jugé immédiat, aucune mise en sécurité par le propriétaire n’est obligatoire avant la vente du logement. Il peut cependant être contraint de fermer une installation gaz jugée dangereuse.
Une exception : un diagnostic assainissement non conforme oblige l’acquéreur à réaliser les travaux dans le délai d’un an après signature de l’acte authentique.
Bon à savoir !
Un diagnostic sur le radon, un gaz radioactif qui provoque entre 1 200 et 2 900 décès par cancer du poumon chaque année, devrait être instauré pour le vendeur d’un logement situé dans une zone à risque d’ici au 1er juillet 2017. C’est en tout cas ce que prévoit l’ordonnance portant diverses dispositions en matière nucléaire, publiée au Journal Officiel le 11 février 2016. Un décret d’application est en attente.
Avis d’expert
Stéphane Pavlovic, Directeur de la Confédération Générale du Logement
« Il est fortement conseillé d’effectuer les diagnostics et d’en disposer avant la mise en vente. Cela permet d’abord au vendeur d’avoir une bonne connaissance de son patrimoine et de fixer un prix en toute connaissance de cause. Il faut éviter de produire les diagnostics juste avant la vente. Ce souci de transparence sera apprécié par les candidats acquéreurs. Mieux vaut baisser un peu le prix de vente en étant parfaitement clair sur l’état du bien, plutôt que chercher à cacher l’état du logement et s’exposer à un recours ultérieur de l’acquéreur. »
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